Стратегия развития рынка недвижимости и строительства

Опубликована в газете «Анфас-профиль», 2012 г. 

Стратегия развития рынка недвижимости и строительства

Огромное количество профессионалов рынка недвижимости привлек «Всероссийский жилищный конгресс», который состоялся с 3 по 5 октября 2012 года в городе Санкт-Петербурге. Единственным участником профессионального сообщества  города Рыбинска стала директор агентства недвижимости «Надежда» Никешина Екатерина Александровна. Одной из самых значимых тем на «Всероссийском жилищном форуме» стала «Стратегия развития рынка недвижимости».

Рынок недвижимости один из самых динамично развивающихся рынков в России. На данный момент активность рынка недвижимости в городе Рыбинске вызывает массу вопросов  со стороны горожан. С чем связана такая активность? Безусловно, рынок недвижимости  подстегивается покупательским спросом. Как известно, спрос рождает предложение. Так, при общей площади жилого фонда 4695,4 тыс. кв.м (данные на конец 2011 года ) и при численности 198,1 тыс.чел– обеспеченность населения жилой площадью составляет – 23,7 кв.м./ на человека (общая площадь жил фонда/число населения) при среднем показателе по России 22, 6 кв.м. на человека, тогда как в Европе 35-40 кв.м/чел. Таким образом, можно сделать вывод о недостаточной обеспеченности населения города жилой площадью. Этот фактор повышает  спрос.

Количество предложений жилья в городе Рыбинске ограничено, как в сегменте строящегося жилья, так и в сегменте вторичного жилья.  Строительство развито слабо, поэтому квартиры в строящихся домах разлетаются как «горячие пирожки». Особенно популярны у населения квартиры в кирпичных домах. Квартиры в новостройках не отвечают реальным запросам населения. По мнению профессионалов рынка недвижимости, необходимо менять структуру жилищного строительства. На данный момент востребованы квартиры с малыми площадями в сегменте эконом -класса, тогда как застройщики предлагают нам однокомнатные квартиры от 36 кв.м. В крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург очереди из желающих стоят за квартирами общей площадью 24 кв. м и меньше. И это идеальный вариант для молодой семьи. Необходимо отметить, что застройщики на изменившиеся экономические условия отреагирую не сразу.

Развивается такое перспективное направление как малоэтажное строительство коттеджных поселков  в городской черте. Малоэтажное строительство вокруг городов является   альтернативой городскому жилью. Основной проблемой таких поселков является отсутствие  инфраструктуры (школ, детских садов, магазинов, поликлиник). При таком строительстве востребованы земельные участки площадью 10 соток с площадью дома, в сегменте эконом-класса 80-120 кв.м, если речь идет о бизнес классе – 200-300 кв.м.

Аналитики  в области недвижимости предрекают дальнейший рост цен на рынке недвижимости как в сегменте строящегося жилья, так и на вторичном рынке. По мнению профессора Российской экономической академии им. Плеханова Геннадия Стерника, возможно развитие рынка жилья по трем сценариям. Так, эксперт считает, что в случае нарастания кризисных явлений в экономике России цены к концу 2016 года могут обвалиться на 20 %. Второй сценарий предполагает рост цен на 11-14 % в год. Однако наиболее вероятным, по мнению Г. Стерника, будет рост цен в 2012 году на 11 %, в 2013 году – на 1,5 %, далее повышение на 2-5 % в год до 2016 года. В целом коллеги поддержали профессора, согласившись с ним в том, что в ближайшие месяцы стоимость жилья будет расти невысокими темпами.

Что касается платежеспособности населения?

При средней заработной плате 16 004,7 руб (возрастает) по городу, по России 26 440 руб (по данным Росстата). Т.е., средняя заработная плата по городу  составляет 60 % от средней заработной платы по России. Так, при средней зарплате 16 004,7руб, гражданин города должен работать 2-3 месяца, отдавая весь свой заработок, чтобы купить 1 кв.м. жилья в новострое. А при площади однокомнатной квартиры от 36 кв.м. , человек должен будет зарабатывать на неё около 6 лет. Но если рассматривать вариант покупки квартиры для семьи, то мы говорим уже о двухкомнатной квартире при площади в 55 кв.м., ее цена составит 1730 тыс. руб, и срок оплаты составит 9 лет. Но копить, откладывая весь свой доход, слишком непосильная задача, поэтому население прибегает к такому финансовому инструменту как ипотека.

 Насколько доступна ипотека жителю нашего города?

При стоомости2 комн. кв новой планировки в среднем 1 700 тыс. руб, гражданин имеет предположим  30 % собственных средств, что составит 510 тыс. руб, ставка зависит от категории заемщика и составит в среднем 13 %  и выше (в текущих экономических условиях по данным аналитиков ставка по ипотеке не может быть ниже 10,5 %),  при среднем сроке гашения 13 лет (срок снижается, ранее было 15 лет) аннуитетный платеж платеж по кредиту составит 15 841,4 руб/мес. При средней заработной плате 16 004,7, сумма удваивается, если мы говорим о семье (2 супруга), что составит около 32 000 руб, при оплате кредита у них на руках останется около 16 000 руб, а при прожиточном уровне в Ярославской области 5 518 руб, остатка хватает только на 3 членов семьи из четверых.

Интересен, тот факт, что только 15-20% ипотеч.кредитов гаситься согласно графику платежей, остальные 80-85% - это досрочно погашенные кредиты. По данным аналитиков, кредиты, взятые в 2000 годы уже практически полностью погашены. С чем это связано? Люди в России не привыкли загадывать на долгий срок, и прогнозный период составляет 1-1,5 года, у людей с заработной платой порядка 100 000 (крупный менеджмент) порядка 5  лет.

Что лучше купить или снять?

Конечно, купить. Это подсказывает здравый смысл, но что показывают расчеты?

Снять двухкомнатную квартиру новой планировки стоит 10 -12 тыс. руб/мес (в среднем 11 000 руб). Мы выяснили, что ипотека при наличии первоначального взноса (камень преткновения многих молодых семей) составит ежемесячно сумму в размере 15 841,4руб, что на 30% выше, чем плата за найм. Чем ближе ипотечный платеж к стоимости съемной квартиры, тем лучше обстоит ситуация в регионе.  При среднем доходе 16 004,7 рубсемья (16 004,7*2=32009,4) тратит на съемное жилье порядка 35% доходов, при ипотеке 50% доходов. Итак, разница составляет около 15 %, что не так существенно, поэтому вывод один – ипотека является оптимальным вариантом. Но существуют трудности при оформлении ипотечного кредита:

1. 1.    Где взять пресловутый первоначальный взнос?
2. 2.    Что делать, если банк считает ваши доходы недостаточными?

Банки, конечно, стали более лояльными, но эта лояльность дорогого стоит. При росте числа желающих оформить ипотечный кредит, аналитики  прогнозируют увеличение процентных ставок по кредитам и меньшую лояльность для людей, желающих досрочно погасить кредит.

Как часто население прибегает к ипотеке?

По данным ЦБ РФ в 2011 году из 100% сделок с недвижимостью: 18% - это ипотечные сделки, соответственно 82% - сделки без ипотеки; на 1 полугодие 2012 года: 22 % - ипот. Сделки, 78 % - без ипотеки. Но для нашего региона число ипотечных сделок выше. Рынок ипотеки очень сильно упал в 2009 году, после скачка в 2008 (655 млр. руб), в 2012 году – прогноз 962 млр. Руб, что на 32 % выше, чем в 2008 году. Как мы помним, после 2008 годы рынок упал.  76% - выданных ипотечных кредитов было выдано для покупки жилья на вторичном рынке жилья, и 24 % - для покупки новостроя. Интересно, что по России цена за кв.м. вторичного жилья выше, чем в новострое, так как рисков при покупке меньше. Для Рыбинска характерна другая ситуация. Рынок вторичного жилья догнал, но ещё не перегнал первичный рынок.  Аналитики прогнозируют рост числа ипот. сделок в общем кол-ве сделок, а также рост кол-во ипотек на первичном рынке.

 

Директор агентства недвижимости «Надежда»,

Никешина Екатерина