Стоит ли нам опасаться введения единого налога на недвижимость?

         Введение единого налога на недвижимость – это тема, касающаяся  практически каждого жителя России. Переход на единый налог на недвижимость, привязанный к ее рыночной стоимости, задумывался российскими властями достаточно давно. С этой целью сегодня Росреестр создает Единый кадастр недвижимости (по данным  РИА Новости на 24.12.2010, Государственный кадастр недвижимости содержит данные лишь о 6% от общего числа объектов недвижимости из предполагаемых к учету и оценке).

          Обратимся к истории данного вопроса:  Разговоры о необходимости введения в стране единого налога на недвижимость велись еще в 2000 году. Тогда впервые прозвучала мысль о том, что было бы логично взимать с собственников дорогого жилья больший налог, чем с владельцев недвижимости, вписывающейся в определение «эконом-класс». Принцип действия такой системы на первый взгляд прост: тот, кто материально обеспечен лучше, и платить должен больше. Тот же, чьи доходы намного скромнее, будет защищен от чрезмерно высоких налоговых выплат системой льгот. Введение такого налога может вылиться в  снижение покупательского спроса на элитную недвижимость и роскошные особняки, что, конечно, никоим образом не отразится на среднем классе населения. 

          Напомним, в настоящий момент налог на имущество взимается с организаций в региональные бюджеты, с балансовой стоимости имущества, максимальная ставка - 2,2%. С физических лиц налог на имущество взимается в муниципальные бюджеты, по ставке до 2%. Стоимость имущества определяется согласно оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ), которая в большинстве случаев на порядки ниже рыночной. Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка. При этом максимальная ставка для земель сельхозназначения и занятых жилым фондом составляет 0,3%, для прочих - 1,5%.    

 

         По данным газеты «Ведомости» от  22.12.2010, (http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/252255/pravila_vychitaniya),  в начале декабря правительство поручило Минфину и Минэкономразвития проработать вопрос о налоговых вычетах, которые необходимо установить одновременно с переходом на единый налог на недвижимость. Предлагаемая ставка налога – 0,1 % от рыночной стоимости объекта недвижимости. При уплате единого налога на недвижимость, который планируется ввести не ранее 2013 г., Минэкономразвития предлагает установить универсальный вычет в 55 кв. м для жилья и 6 соток — для земли. То есть собственники недвижимости такой или меньшей площади будут освобождены от налогов. Граждане смогут распределять этот вычет между объектами имущества по своему желанию, говорится в документе. Также чиновники предлагают ввести денежный вычет в 3 млн руб., это примерно средняя стоимость квартиры в России. Для жителей города Рыбинска данная цифра не так актуальна, поскольку стоимость жилья редко превышает  суммы в 2 миллиона рублей.  Вычет в 55 кв. м задуман как универсальный, объясняет директор департамента Минэкономразвития Сергей Беляков, как его применять — вопрос дискуссионный, но вычет должен распространяться только на одну квартиру, а не способствовать приобретению небольших долей в нескольких квартирах. А вот денежный вычет — дополнительная мера поддержки социально незащищенных граждан, замечает Беляков. К ним Минэкономразвития относит многодетные семьи, инвалидов, пенсионеров и т. д., местные власти могут расширять список. Нагрузка рассчитана от ставки налога в 0,1% с рыночной стоимости недвижимости. Такая ставка, но от кадастровой стоимости,  предусмотрена законопроектом о местном налоге на недвижимость, принятым в первом чтении еще в 2004 г. и с тех пор увязшим в согласованиях. Получилось, что собственник трехкомнатной квартиры площадью 75 кв. м в Москве заплатит в среднем 2437 руб. в год (без вычета — 9139 руб.), в Петербурге — 1696 руб. (6359 руб.), в Новосибирске — 953 руб. (3574 руб.), в Красноярске — 798 руб. (2992 руб.). По России в целом — 851 руб. (3193 руб.).

         Введение налога на недвижимость рассматривается как мера, которая позволит снизить количество спекуляций на рынке, которые, якобы, только повышают стоимость квадратного метра. «И в самом деле, – замечает Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS, – нынче в нашей стране оценка недвижимости осуществляется как бы вслепую. Реальная стоимость квартиры, по которой была заключена сделка, известна только ее участникам. Все дело в том, что в России, в отличие от многих западных стран, нет открытого источника информации, из которого можно было бы получить данные о настоящей рыночной цене. Ведь Федеральная регистрационная служба, фиксирующая сделки по недвижимости, не спешит раскрывать информацию о них, как это делается в других государствах».

         Но не все исследователи настроены оптимистично. Так,  по мнению вице-президента Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимира Герасименко, введение единого налога на недвижимость отразится на представителях всех без исключения социальных слоев. Но если для обеспеченных граждан, владеющих элитной недвижимостью, уплата налога не составит особых проблем, то представители среднего класса окажутся в невыгодном положении. Анализ рынка недвижимости города Рыбинска показывает, что весомую часть рынка представляет вторичное жилье. В данном сегменте рынка представлены  «сталинки» «хрущевки», дома улучшенной планировки, панельные и кирпичные  дома новой планировки. Под вычет в 55 кв.м. попадают все однокомнатные квартиры,  а также двухкомнатные  «хрущевки»  общей площадью 42 кв.м., квартиры улучшенной планировки  площадью 44 кв.м., двухкомнатные квартиры новой планировки общей площадью от 48  до 52 кв.м. Площади трехкомнатных квартир  превышают вычет в 55 кв.м. и составляют соответственно для «хрущевок» - 57 кв.м., для квартир улучшенной планировки – 58 кв.м.,   для квартир в панельных и кирпичных домах новой планировки – 62-66 кв.м. Площади трехкомнатных  квартир сталинской постройки  составляют более 65 кв.м,  при этом износ подобных домов выше чем у других зданий.  Данные квартиры в основной массе поступили в собственность граждан посредством приватизации, наследования и дарения. То есть владельцами приватизированного жилья являются представители среднего класса и население, находящееся в нише более низких доходов. Из анализа площадей квартир ясно, что под уплату налогов попадают владельцы трехкомнатных квартир, а также граждане, имеющие несколько квартир. Смогут ли владельцы оплачивать налог? Ведь необходимо учитывать также, сколько жильцов проживает на данной территории. Возможно это их единственное жильё.

 

         Ставка налога в 0,1% с рыночной стоимости объекта недвижимости вызывает множество вопросов со стороны экспертов. Каким образом будет определяться рыночная стоимость? Как будут отслеживаться изменения в рыночной стоимости объектов? Заметим, что рыночная стоимость не является рыночной ценой. В чем различия этих понятий? Рыночная цена становится известной только в итоге состоявшейся сделки. И ни одному, даже выдающемуся, уму за всю историю человечества, от времени Аристотеля до наших дней, не удалось найти способ определения точной величины рыночной цены. Введение инструмента массовой оценки сможет неким образом решить проблему определения рыночной стоимости. Но нужно будет готовиться к тому, что  при начислении  единого налога на недвижимость стоимость недвижимости  не будет соответствовать реальной рыночной стоимости объекта. Это приведет к тому, что граждане вынуждены будут через суд на основании отчета о независимой оценке, оплаченной из собственного кармана (стоимость оценки квартиры составляет  3000 руб.), снижать начисленный налог. Все ли недовольные граждане обратятся с исками в суд?  На этот вопрос никто не сможет сегодня дать однозначный  ответ, но одно нужно понимать точно. Свои интересы придется защищать самостоятельно.

 

         Об изменениях и нововведениях по вопросу вводимого единого налога на недвижимость мы будем информировать наших читателей незамедлительно.  

Директор агентства недвижимости «НАДЕЖДА»,

Никешина Екатерина Александровна